Prisfald har ikke øget omsætningen på boligmarkedet
Af seniorøkonom Christian Hilligsøe Heinig, Sydbank
Prisfald har ikke øget omsætningen på boligmarkedet
Realkreditrådets boligprisstatistik for 3. kvartal 2008 viser, at parcelhuspriserne faldt med 1,5 procent fra 2. til 3. kvartal og 5,2 procent over det seneste år. Ejerlejlighederne er faldet med 3,2 procent på kvartalet og 10,1 procent over det seneste år. Noget overraskende steg sommerhuspriserne med 0,8 procent fra 2. til 3. kvartal, men de er faldet tilbage med 3 procent over det seneste år.
Handelssituationen var heller ikke just opmuntrende læsning - den seneste tids prisfald har i hvert fald ikke ført til større aktivitet i markedet. For alle tre boligsegmenter er der således en ganske lav salgsaktivitet.
Værst i Hovedstaden
Ser vi i forhold til, da boligpriserne toppede, er parcelhuspriserne på landsplan faldet med 5,3 procent. Det er gået værst for sig i Københavns omegn, hvor der er skåret små 18 procent af huspriserne. Det svarer til 669.060 kroner for et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter. Ejerlejlighederne har tabt 15,9 procent siden toppen, mens selve København er værst ramt med et prisfald på næsten 25 procent. Det svarer til værditab for en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvadratmeter på hele 693.515 kroner siden 3. kvartal 2006.
Rammer alle boliger i hele landet
Statistikken er i god tråd med Sydbanks forventninger. Det er også værd at bide mærke i, at faldet i boligpriserne er geografisk bredt fordelt. Fire ud fem regioner i Danmark oplever faldende parcelhuspriser - Region Syddanmark er undtaget, men her så vi faktisk prisfald i 2. kvartal - og ejerlejlighedspriserne er i alle regioner på et lavere niveau i dag end for et år siden. Tallene afspejler samlet set, at boligmarkedsnedturen ikke længere er centreret omkring Århus og København og særligt ejerlejlighederne, men nu er gået ind i en ny fase, hvor den står på faldende boligpriser i hele landet og på alle boligtyper.
Pessimistisk stemning
Ser vi fremad, er der i øjeblikket masser af modvind til boligmarkedet. Der er et historisk stort udbud af boliger til salg, lav salgsaktivitet, prisnedslagene tager til og boligomkostningen er stadig høj i et historisk perspektiv målt i forhold til indkomsterne. Arbejdsløsheden vil stige, og sidst men ikke mindst er der en ganske pessimistisk stemning blandt danskerne omkring boligmarkedet. Sidstnævnte er næppe blevet mindre med den store finansielle tumult. Det betyder, at en stigende andel af de potentielle boligkøbere vil stille sig ud på sidelinjen eller alternativt forlange endnu større prisnedslag.
Tilbage til 2006-niveau
I vores nyligt offentliggjorte prognose venter vi, at boligpriserne vil falde tilbage med godt 7 procent til næste år for derefter at stabilisere sig i løbet af 2010. Vores prognose indebærer, at parcelhuspriserne på landsplan samlet set vil tabe 12,5 procent siden toppen i 2007. Det svarer til et tab på et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter på næsten 250.000 kroner. Dermed vil parcelhuspriserne være tilbage på niveauet fra starten af 2006.
Udsigten til et prisfald på mere end 7 procent i 2009 er i den voldsomme ende i en historisk kontekst. Gennem de seneste godt 50 år har vi kun en gang tidligere været vidne til et endnu kraftigere prisfald. Det var tilbage i 1987, hvor huspriserne faldt tilbage med 7,8 procent efter kartoffelkuren og en skattereform, der sendte boligomkostningen kraftigt i vejret.
Fald på baggrund af store stigninger
Risikoen for en så atypisk prisudvikling på boligmarkedet til næste år skal ses i sammenhæng med, at det også er en ganske usædvanlig tid, vi kommer fra. Huspriserne steg med 17 procent i 2005 og 23 procent i 2006. 2006 satte dermed en alle tiders rekord i prisstigningstakt for parcelhuse. Den tidligere rekord lød på 21,3 procent i 1983, og dengang var inflationen vel at mærke på 6,9 procent mod 1,9 procent i 2006.
Velpolstrede husholdninger
Som nævnt venter vi, at huspriserne "kun" ryger tilbage på niveauet fra starten af 2006. Så selv om boligprisudsigterne er triste – og på overfladen giver mindelser om den seneste store bolignedtur i dansk økonomi tilbage i 1987-1993 - er der begrundet håb om, at vi kan komme igennem de kommende år uden voldsom dramatik. De danske husholdninger er som udgangspunkt velpolstrede. Friværdierne, der er blevet bygget op under prisfesten på boligmarkedet, er ikke i større omfang blevet brændt af på forbrug. Desuden vil de disponible indkomster i husholdningerne være i fortsat pæn vækst, og vi kommer fra et rekordlavt ledighedsniveau.